粤港澳PK江浙沪，35岁前更适合去哪淘金？(组图)
2、真正的秘密总是躲在幕后
（1）中国人越来越不喜欢迁移了
最近二三十年，人往城里跑都是主旋律，但愿意跑的人正在飞速下滑，分水岭就在2013-2014年。
2009-2011年是人潮汹涌的年份，当年排名前13的城市人口净增高达2137万人，超过同期全国的新增人口，那样的迁移规模有一种空前绝后的感觉。
2014-2016，排名前13位的城市人口净增只有543万。仅仅4年时间，中国人口迁移规模下滑速度之快，超乎想象。
急速下滑的数据表明，越来越多的中国人准备定居了，不打算再四处折腾了。
（2）城市外来常住人口占比将开启下降通道
2016年的自然增长率是过去11年中最高的，如果我们以稍低的5‰为基准，代入这100座城市，有38个城市人口净增长数低于概略的自然增长数。
也就是说，中国的这些超特大城市中有小一半在2016年处于人口流失状态。当然，这样的测算只是帮助理解，没那么精确。另一个数据更直观，有39个城市2016年人口增加数少于过于五年平均的常住人口增加值。
2010年前后，由于外来人口的大量涌入，而且很多人来了就留下了，就此奠定了许多城市人口结构。以一线城市为例，2012年北上广深外来人口占比分别是37.4%、40.3%、36%、72.7%。
5年后，北上广深外来常住人口占比分别是37.2%、40.5%、38%、66%，深圳的数据变动最大最有意思 ，合理的解释是，由于深圳落户政策相对宽松，所以很多外地人变成了深圳人，即便深圳人口流入一直在增加，但有更多的人落户了。
未来若干年，大城市消化外来常住人口的速度将会加快，新外来人口的增长可能赶不上城市签发户口本的速度。
3大拐点在敲门了
人口数据重要，是因为它直接决定了需求，在很多层面影响供需基本律，并产生一连串的连锁反应。城市人口变化既然是“利”塑造的，那么它就可以在很多我们最关心的问题上给出趋势性的相对准确的判断。
那房产举例吧，关于房产，业界有一句话的经典秘笈：短期看政策、中期看供需、长期看人口 。政策，普通人捉摸不住。
人口数据则是现成的，只要不是今年买了，明年就想着卖，人口数据就已足够。至于供需，说到底人口也是关键一个因素，只不过还得结合土地供应、开发完成度等等其他因素统一考量。
今天我们只说人口因素。从人口看房产，大体可以判断中国楼市繁荣整体上已到尾声。
（1）很多城市将陆续出现无人接盘的情况。
大多数情况下，人口增幅与房价涨幅正相关。人多的地方，需求旺盛，涨也正常；反之，如大连、温州、长春、乌鲁木齐这样人口流失的地方，房价能维持低增长就不错了。
当人口增长减缓，而且减缓的范围还在扩大，那问题就出现了。这些城市里的房子今后还能卖给谁？如果再考虑到中国讳莫如深的“空置率”，那么这个问题就会被瞬间放大了。
（2）人口流入迅猛的地方可以重点关注
天津、北京、深圳、广州、重庆、郑州、成都、武汉、上海、长沙、石家庄都属于过去五年增长超过50万的。另外，还有最近十年出现百万增长的地方，比如东莞、厦门，这样的增长不是三五年可以消化的。它们都值得重点关注。
（3）房价走势与人口变动出现严重背离的地方也值得关注
人口增幅不错，而房价却长期低迷的地方，比如广州、重庆、成都、西安、长沙……
任何背离供需的人为干预往往意味着巨大的机会，所以对于这些地方而言，如果不是出现土地、住房超额供应的情况，那么有购房指标的人抓紧时间买房吧。那可能是你人生中最重要的一次投资。
（4）城市化完成度低的地方可以适度关注
中国超大、特大城市中，有一些农业人口占比比较高，城市化程度低的，主要集中在河南、河北、山东等传统农业大省，以及近些年实现了自我扩张的城市，比如合并了简阳的成都等。
这些地方提升城市化水平就能创造大量需求，如果人口居然还在增长，那就意味着机会。
（5）人口增长有限，房价上涨迅速的地方则要谨慎
这类城市有厦门、苏州、南京、珠海……
以苏州为例，过去五年人口增长10.7万，年均2.1万，房价却蹿升至全国第14，最近一年涨幅44%。可以考虑的因素有二，一历史上的外来人口量还没能完全消化，二是城市住房供地严重不足。如果这两个因素都没有，就要保持高度警惕了。
原标题：
粤港澳和江浙沪，哪里更适合35岁之前去淘金？
净增3565万，他们流向哪里？史诗级人口变迁正在重塑中国
